“‘6·1’新政对青岛新房市场刺激不大，没有掀起多少‘水花’。进入6月份市场延续了5月下滑趋势，交易依然较平淡。”有着8年从业经验的青岛某头部房企一负责人李捷这样描述近期青岛楼市变化。

李捷所指的“6·1”新政是指6月1日青岛多部门联合发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，将非限购区域首套最低首付比例调整为20%、二套最低首付比例调整为30%；同时优化限售条件，支持刚需、改善需求。

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楼市新政实施近一个月市场情况如何？

6月28日，走访青岛市崂山、李沧、城阳等区域楼盘发现，无论是高端豪宅、中高端改善楼盘，还是小户型刚需盘，均呈现冷清态势，不少项目的咨询、到访和成交量都较之前有明显下滑，买方观望情绪浓厚。新房市场竞争愈发激烈，开发商让利促销仍难以撬动市场。

“客户少了很多，2~3月份周末我们能接200组客户，现在只有30~40组，连看一圈就走的‘水客’都不见了，大家都把钱攥在手里。”位于青岛市东李片区的青山湖岸的一名销售人员表示，该项目3月开盘，到现在销售大约100套；进入5月份，市场热度明显下降，再加上今年李沧有20多个楼盘在出货，压力很大。

该销售人员坦言，他们的客户都有房子，并不着急出手，许多人要看看下半年走势再做决定。

青岛市城阳区的北岸绿茵城在4月份首开后去化速度较快，到访量每天超过300组，进入6月份到访客户也少了，“工作日能有十几组，主要原因是房源有限，精准客户少了。”该盘一名销售人员表示，他们客户群体主要是二次改善客户，这部分购房群体并不缺乏首付资金，他们更看重的是产品本身。

“现在的市场比2~3月份差远了，当时每天到访近百组，根本接待不过来，客户过来看房后2~3天就能定房；现在每天不到10组客户，许多人看看就走了，出手意愿并不强。”北岸雅居项目销售人员称，新政能带来部分客户，但对项目成交拉动不大。

中指研究院数据显示，2023年春节过后青岛楼市迎来阶段性回暖，2月、3月商品住宅成交量环比涨幅均超80%，但进入4月份楼市显疲软，成交量环比下降约5成。

在这样的市场背景下，青岛因城施策，打出楼市新政组合拳，积极支持刚性和改善性住房需求，目的在于带动房地产市场向上健康发展。

不过，截至6月底，青岛新建住宅成交8553套，虽较5月份6734套有不小增幅，但距离3月份12040套成交量依然有不小差距，市场并未出现“暴涨暴增”现象。

在此背景下，房企降低购房门槛成为当下青岛市场的常态，城阳、西海岸项目促销力度较猛，不少项目推出零首付、工抵折扣房等方式促成交。

如世园金茂府是青岛市李沧区“改善”标杆项目，这个项目曾拿下今年2月份青岛销冠，此前价格一直坚挺。6月份，世园金茂府频频调价，近期推出的特惠房源降价超过30万元/套。

李沧区另一热盘森林公园也在靠灵活的销售策略吸引客户。该项目2022年上半年入市后，陆续有购房者买进入住，售价从24000元/平方米一路下跌，近期新地块上市后部分房源低至18000元/平方米。

经济下行、购买力下降也影响了部分购房者入市信心。

“前段时间差点入手一套房，首付是没有问题的，但公司效益不好，且未来预期不明朗，所以还是等等看。”从事汽车销售工作的青岛市民赵先生说。

与赵先生有同样担忧的购房者不在少数，“现金为王”成为很多人的现实选择。

“政策刺激还是不够，青岛房地产市场基本面还没有摆脱低迷状态。”李捷表示，当下，松绑措施对市场的刺激效应不明显，尽管房贷利率下降、首付政策也进行了调整，但很多购房者还是抱着持币观望的心态，预期和信心没有得到有效提升。

中国房地产报城市与区域治理研究院特聘专家张斌认为，当前青岛楼市成交乏力本质是客户入市信心不足和预期不稳。总体来看，今年下半年青岛楼市将以“平稳”为主，“金九银十”市场或许会有一波比较好行情，但总体难以出现“大热”局面。

（应受访者要求，文中李捷为化名）